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Anders als in vielen anderen Ländern wie Mexiko und Thailand gibt es in der Dominikanischen Republik keine Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Das Eigentum an Immobilien wird durch "Eigentumszertifikate" dokumentiert, die von den Grundbuchämtern ausgestellt werden.

Immobilientransaktionen in der Dominikanischen Republik werden durch das Grundbuchgesetz Nr. 108-05 und seine Verordnungen geregelt, die seit dem 4. April 2007 in Kraft sind.

Da die Immobiliengesetze in den USA, Kanada und Europa leicht voneinander abweichen, ist es ratsam, dass der potenzielle Käufer einen Immobilienanwalt (Solicitor) hinzuzieht, bevor er irgendwelche Dokumente unterzeichnet oder eine Anzahlung leistet. Je nach den Wünschen der Parteien kann der Anwalt (Solicitor) zuerst die Due-Diligence-Prüfung durchführen, bevor er das Promise of Sale vorbereitet, oder er kann das Promise of Sale zuerst vorbereiten und den Kauf von den Ergebnissen der Due-Diligence-Prüfung abhängig machen, die innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen ist.

Versprechen des Verkaufs: Es handelt sich um ein formelles Dokument, das für beide Parteien verbindlich ist und von ihnen in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird. Aus praktischer Sicht ist es wichtiger als der Kaufvertrag, da es in der Regel eine vollständige und detaillierte Beschreibung der gesamten Transaktion bis zu dem Zeitpunkt enthält, an dem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde und die Immobilie an den Käufer übergeben werden kann. Ein gut formuliertes Verkaufsversprechen sollte zumindest die folgenden Bestimmungen enthalten:

(a) Vollständiger Name und Angaben zu den Parteien. Ist der Verkäufer verheiratet, muss auch der Ehegatte unterschreiben.

(b) Rechtliche Beschreibung der zu erwerbenden Immobilie.

(c) Kaufpreis und Zahlungsbedingungen.

(d) Verzugsklausel.

(e) Datum der Übergabe der Güter.

(f) Erforderliche oder durchgeführte Sorgfaltsprüfung.

(g) Zusicherungen des Verkäufers und Rechtsbehelfe im Falle falscher Angaben.

(h) Verpflichtung des Verkäufers zur Unterzeichnung des Kaufvertrags nach Erhalt der Abschlusszahlung.

Kaufvertrag ("Contrato de Venta"): Es handelt sich ebenfalls um ein formelles Dokument, das für beide Parteien verbindlich ist und von ihnen in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird. Es dient in erster Linie dem Zweck, die Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen.

Im Falle eines Barkaufs ist es oft einfacher und billiger, direkt von den Preisverhandlungen zur Unterzeichnung eines "Contrato de Venta" überzugehen, anstatt den ersten Schritt der Unterzeichnung eines Verkaufsversprechens zu machen.

Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbs- und Registersteuer: Die beglaubigte Verkaufsurkunde wird zum nächstgelegenen Finanzamt gebracht, wo ein Antrag auf Bewertung der Immobilie gestellt wird. Das Finanzamt prüft, ob der Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist, und wählt einen Gutachter aus, der die Bewertung vornimmt. Die Ermittlung des zu zahlenden Steuerbetrags kann einige Tage oder Wochen in Anspruch nehmen, je nachdem, ob der Gutachter verfügbar ist.

Einreichung beim Grundbuchamt: Sobald die Immobilie bewertet und die Steuern gezahlt wurden, werden die Verkaufsurkunde und das Eigentumszertifikat des Verkäufers zusammen mit den vom Finanzamt zur Verfügung gestellten Unterlagen beim Grundbuchamt des Gerichtsbezirks, in dem sich die Immobilie befindet, hinterlegt.

Bescheinigung des Titels: Beim Grundbuchamt wird der Verkauf eingetragen und eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausgestellt. Die Immobilie gehört dem Käufer ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Verkaufs im Register. Je nachdem, bei welchem Registeramt der Verkauf eingetragen wurde, kann die Ausstellung des neuen Eigentumszertifikats zwischen einigen Tagen und einigen Monaten dauern.

Sorgfaltspflicht: Viele unerfahrene Anwälte (Solicitors) in der Dominikanischen Republik führen nicht die erforderliche Due-Diligence-Prüfung bei Immobilientransaktionen durch und beschränken sich in vielen Fällen darauf, eine Bescheinigung über den Status der Immobilie vom Grundbuchamt zu erhalten. Aus diesem Grund ist es wichtig, einen erfahrenen Anwalt für Immobilienrecht zu wählen, und wir würden uns freuen, Ihnen einige Empfehlungen geben zu können.

Zu Beginn der Due-Diligence-Prüfung sollte der Verkäufer dem Käufer oder dem Anwalt die folgenden Unterlagen zur Verfügung stellen:

Kopie der Eigentumsurkunde für die Immobilie.

Kopie der amtlichen Vermessung des Grundstücks oder des Grundstücksplans. Nach dem neuen Gesetz über das Grundbuchamt kann der Verkauf von Grundstücken ohne einen von der Regierung genehmigten Grundriss ("deslinde") nicht im Grundbuchamt eingetragen werden, außer in den folgenden Fällen: (1) Verkäufe, die vor dem 4. April 2007 getätigt wurden und während eines Zeitraums von zwei Jahren, der am 4. April 2009 endet, eingetragen werden können, und (2) Verkäufe des gesamten Grundstücks, die nach dem 4. April 2007 getätigt wurden (Verkäufe von Teilstücken sind nicht zulässig), nur einmalig.

Kopie seines Personalausweises ("Cédula") oder Reisepasses und Kopie des Führerscheins für ihn und seinen Ehepartner, falls er verheiratet ist.

Kopie der Quittung über die letzte Zahlung der Grundsteuer (IPI) oder Kopie der Bescheinigung über die Befreiung der Immobilie von der Grundsteuer sowie eine Bescheinigung des Finanzamts, aus der hervorgeht, dass der Verkäufer seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt.

Wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist: Kopie der Unternehmensunterlagen, einschließlich der Satzung, der aktuellen Eintragung im Handelsregister und des Beschlusses zur Genehmigung des Verkaufs.

Bescheinigung des Finanzamts, aus der hervorgeht, dass das Unternehmen seinen steuerlichen Verpflichtungen, insbesondere der Einkommens- und Vermögenssteuer, nachkommt.

Wenn die Immobilie Teil einer Eigentumswohnung ist:

Kopie der Wohnungseigentumsordnung und -erklärung.

Kopie der genehmigten Baupläne.

Bescheinigung der Wohnungseigentumsverwaltung, aus der hervorgeht, dass der Verkäufer seine Gebühren für die Eigentumswohnung zahlt.

Kopien der Protokolle der letzten drei Wohnungseigentümerversammlungen.

Wenn die Immobilie ein Haus ist:

Kopie der genehmigten Baupläne.

Inventar der Möbel usw.

Kopien der Versorgungsverträge und Quittungen, aus denen hervorgeht, dass der Verkäufer auf dem Laufenden ist.

Sobald die oben aufgeführten Unterlagen vorliegen, sollte der Anwalt alle Punkte der folgenden Checkliste abarbeiten:

Titelsuche: Es sollte eine Bescheinigung des zuständigen Grundbuchamtes über den Status der Immobilie eingeholt werden, aus der hervorgeht, wer der Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfandrechte oder Belastungen auf der Immobilie lasten. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass sein Anwalt die Ergebnisse der Recherche des Registerführers durch Einsichtnahme in die einschlägigen Akten des Grundbuchamtes bestätigt.

Umfrage: Ein unabhängiger Vermessungsingenieur sollte überprüfen, ob die zu verkaufende Immobilie mit der vom Verkäufer vorgelegten Vermessung übereinstimmt, es sei denn, die Immobilie befindet sich in einem bereits geprüften Teilgebiet. Es sind Fälle vorgekommen, in denen ein Käufer das Eigentum an einer Immobilie erwarb, die weit von derjenigen entfernt war, die er zu kaufen glaubte, weil ein früherer Vermessungsingenieur nachlässig gearbeitet hatte oder der Verkäufer betrogen hatte. Die Vermessung sollte auch dann überprüft werden, wenn der Verkäufer einen staatlich genehmigten Grundriss vorlegt.

Inspektion von Verbesserungen: Ein qualifizierter Bauunternehmer oder Architekt sollte alle zu verkaufenden Einbauten (Haus, Eigentumswohnung) prüfen, um zu bestätigen, dass die vorgelegten Pläne korrekt sind und dass sich die Einbauten in einem guten Zustand befinden.

Genehmigungen: Der Anwalt sollte bestätigen, dass die zu erwerbende Immobilie für die vom Käufer gewünschten Zwecke genutzt werden kann. Es gibt viele gesetzliche Einschränkungen, die vor dem Kauf berücksichtigt werden sollten. Zum Beispiel legt das Gesetz 305 aus dem Jahr 1968 eine 60 Meter lange "Meereszone" entlang der gesamten dominikanischen Küste fest, gemessen von der Hochwassermarke landeinwärts, wodurch alle Strände in öffentliches Eigentum umgewandelt werden. Ohne eine Sondergenehmigung der Exekutive darf innerhalb der Meereszone nicht gebaut werden. Auch in touristischen Gebieten gibt es Baubeschränkungen, die vom Ministerium für Tourismus verwaltet werden.

Besitztum: Der Anwalt sollte prüfen, ob der Verkäufer im Besitz der Immobilie ist. Es sollte sichergestellt werden, dass keine Hausbesetzerrechte irgendwelcher Art bestehen. Besondere Vorsichtsmaßnahmen sollten bei nicht eingezäunten Grundstücken außerhalb bekannter Wohngebiete getroffen werden. Es ist ratsam, sie vor dem Kaufabschluss einzuzäunen. Sind auf dem Grundstück Mieter vorhanden, sollte der Käufer darüber informiert werden, dass das dominikanische Recht die Rechte eines Mieters schützt und dass die Räumung eines widerspenstigen Mieters zeit- und kostenaufwendig ist.

Mitarbeiter: Der Verkäufer sollte den Mitarbeitern, die auf dem Grundstück arbeiten, die gesetzlich vorgeschriebene Abfindung zahlen, da der Käufer sonst später für die Zahlung haftbar gemacht werden kann.

Versorgungsunternehmen: Der Anwalt oder der Käufer sollte überprüfen, dass der Verkäufer keine Rechnungen für Versorgungsleistungen offen hat, indem er sich bei den entsprechenden Strom-, Wasser-, Kabel- und Telefongesellschaften erkundigt.

Steuern und Kosten bei Eigentumsübertragungen
Die Steuern müssen vor der Anmeldung des Kaufs beim Grundbuchamt entrichtet werden. Die Steuern und Ausgaben für die Übertragung von Immobilien belaufen sich auf ca. 4,4% des staatlich veranschlagten Wertes der Immobilie, der demnächst auf 6,4% angehoben werden soll, wie folgt:

3% Übertragungssteuer (Gesetz # 288-04)

1.3% Dokumentenstempelsteuer (Gesetz # 835-45)

2% Grundbuchsteuer (Gesetz #108-05), die auf Immobilien im Wert von mindestens RD$5 Millionen Pesos erhoben wird und in naher Zukunft mit der Einrichtung des durch das Gesetz geschaffenen Entschädigungsfonds in Kraft treten wird.

Geringfügige Ausgaben wie die Steuer auf beglaubigte Schecks, verschiedene Stempel und Trinkgelder in der Kanzlei.

Die Steuern werden auf der Grundlage des von den Steuerbehörden ermittelten Marktwerts der Immobilie gezahlt und nicht auf der Grundlage des in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreises. Der ermittelte Marktwert ist in der Regel viel niedriger als der Kaufpreis.

Käufer, die die Auswirkungen der Grunderwerbssteuer verringern möchten, haben die Möglichkeit, eine Gesetzeslücke zu nutzen, die die Sacheinlage von Immobilien in Kapitalgesellschaften ohne Zahlung von Grunderwerbssteuern ermöglicht. Hierfür ist die Mitwirkung des Verkäufers unerlässlich.

Grundsteuern
Grundstücke, die auf den Namen einer Einzelperson lauten, unterliegen einer jährlichen Grundsteuer von 1% des staatlich veranschlagten Wertes über RD$5.000.000 Pesos, mit Ausnahme von unbebauten Grundstücken oder Bauernhöfen außerhalb der Stadtgrenzen und von Grundstücken, deren Eigentümer 65 Jahre alt oder älter ist, die seit mehr als 15 Jahren auf seinen Namen eingetragen sind und die keinen anderen Besitz haben.

Wird die Immobilie von einer Kapitalgesellschaft gehalten, ist keine Grundsteuer fällig. Stattdessen muss die Körperschaft eine 1%-Steuer auf das Körperschaftsvermögen zahlen. Die von der Körperschaft gezahlte Einkommenssteuer wird jedoch auf die Vermögenssteuer angerechnet, so dass die Körperschaft nicht verpflichtet ist, Steuern auf ihr Vermögen zu zahlen, wenn die gezahlten Körperschaftssteuern gleich hoch oder höher sind als die fälligen Vermögenssteuern.

Vererbung von Immobilien durch Ausländer
Es gibt keine Einschränkungen für Ausländer, die in der Dominikanischen Republik Immobilien erben. Die Erbschaftssteuer wurde kürzlich auf 3% des geschätzten Wertes des Nachlasses gesenkt. Wenn der Begünstigte außerhalb der Dominikanischen Republik wohnt, wird auf die Erbschaftssteuer ein Zuschlag von 50% erhoben, wodurch sich der Steuersatz auf 4,5% erhöht.

Die Vererbung von Immobilien unterliegt dem dominikanischen Recht, das eine "Zwangsvererbung" vorsieht: Ein Teil des Erbes muss per Gesetz an bestimmte Erben gehen. So muss beispielsweise ein Ausländer, der ein Kind hat, 50% des Nachlasses diesem Kind vorbehalten, obwohl ein Testament oder das Recht seines Wohnsitzlandes existiert. Um die Anwendung der dominikanischen Erbschaftsregeln auf den Nachlass zu vermeiden, ist es für Ausländer ratsam, Immobilien indirekt über eine Holdinggesellschaft zu halten.