fbpx
Búsqueda avanzada

Comparar anuncios

A diferencia de muchos otros países como México y Tailandia, no existen restricciones para que los extranjeros adquieran bienes inmuebles en la República Dominicana. La propiedad de un inmueble se documenta mediante "Certificados de Título" emitidos por las Oficinas de Registro de Títulos.

Las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana se rigen por la Ley de Registro de la Propiedad No. 108-05 y su Reglamento, vigente desde el 4 de abril de 2007.

Dado que la legislación inmobiliaria varía ligeramente entre los países de EE.UU., Canadá y Europa, es aconsejable que el posible comprador contrate a un abogado inmobiliario (solicitor) antes de firmar cualquier documento o hacer un depósito. Dependiendo de los deseos de las partes, el abogado (solicitor) puede proceder primero a la diligencia debida, antes de preparar la Promesa de Venta, o alternativamente, preparar primero la Promesa de Venta, condicionando la compra a los resultados de la diligencia debida a realizar en un plazo determinado.

Promesa de venta: Se trata de un documento formal, vinculante para ambas partes y firmado por ellas ante notario. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la Escritura de Compraventa, ya que generalmente contiene una descripción completa y detallada de toda la transacción hasta el momento en que el precio de compra se ha pagado en su totalidad y la propiedad está lista para ser transmitida al comprador. Una promesa de venta bien redactada debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(a) Nombre completo y datos de las partes. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe firmar.

(b) Descripción legal de la propiedad que se va a adquirir.

(c) Precio de compra y condiciones de pago.

(d) Cláusula de incumplimiento.

(e) Fecha de entrega del bien.

(f) Diligencia debida exigida o realizada.

(g) Declaraciones del vendedor y recursos en caso de declaración falsa.

(h) Obligación del vendedor de firmar la escritura de compraventa una vez recibido el pago final.

Contrato de venta: También es un documento formal que vincula a ambas partes y que firman ante notario. Se utiliza principalmente para transmitir la propiedad del vendedor al comprador.

En caso de compra al contado, a menudo es más sencillo y barato pasar directamente de la negociación del precio a la firma de un "Contrato de Venta", en lugar de dar el paso previo de firmar una Promesa de Venta.

Determinación y pago de los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Registro: La escritura de compraventa autenticada se lleva a la oficina de Hacienda más cercana, donde se solicita la tasación de la propiedad. La Agencia Tributaria comprueba si el vendedor está al corriente de sus obligaciones fiscales y selecciona a un inspector para que realice la tasación. La determinación del importe de los impuestos a pagar puede tardar unos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de la propiedad.

Presentación en el Registro de Títulos: Una vez tasada la propiedad y pagados los impuestos, se depositan la Escritura de Compraventa y el Certificado de Título del vendedor, junto con la documentación aportada por Hacienda, en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción donde se encuentre la propiedad.

Certificado de Título: En la Oficina de Registro de Títulos se registra la venta y se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento en que se inscribe la venta en el Registro. El plazo de expedición del nuevo Certificado de Título puede variar de unos días a unos meses en función de la Oficina de Registro de Títulos en la que se haya registrado la venta.

Diligencia debida: Muchos abogados (procuradores) inexpertos en la República Dominicana no realizan la debida diligencia requerida en las transacciones inmobiliarias, limitándose en muchos casos a obtener una certificación sobre el estado de la propiedad de la Oficina de Registro de Títulos. Por esta razón, es importante elegir un abogado inmobiliario con experiencia y estaremos encantados de hacer varias recomendaciones para usted.

Para iniciar la diligencia debida, el vendedor debe facilitar al comprador o al abogado los siguientes documentos:

Copia del certificado de titularidad de la propiedad.

Copia del levantamiento topográfico oficial de la finca o plano parcelario. En virtud de la nueva Ley del Registro de la Propiedad, la venta de propiedades sin un plano aprobado por el gobierno ("deslinde") no puede inscribirse en el Registro, excepto en los siguientes casos: (1) Ventas ejecutadas antes del 4 de abril de 2007, que pueden inscribirse durante un periodo de dos años que finaliza el 4 de abril de 2009, y (2) Ventas de toda la propiedad ejecutadas después del 4 de abril de 2007 (no se permiten ventas de porciones), por una sola vez.

Copia de su documento de identidad ("Cédula") o Pasaporte y copia de su permiso de conducir y del de su cónyuge, si está casado.

Copia del recibo del último pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IPI) o copia del certificado que acredite que el inmueble está exento de dicho impuesto, y certificación de la Agencia Tributaria que acredite que el vendedor está al corriente de sus obligaciones tributarias.

Si el vendedor es una empresa: Copia de la documentación societaria, incluyendo estatutos, inscripción actualizada en el Registro Mercantil y resolución autorizando la venta.

Certificación de la Agencia Tributaria que acredite que la sociedad está al corriente de sus obligaciones tributarias, especialmente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre el Patrimonio.

Si la propiedad forma parte de un condominio:

Copia del reglamento del condominio y de la declaración.

Copia de los planos de construcción aprobados.

Certificación de la administración del condominio que demuestre que el vendedor está al corriente de sus cuotas de condominio.

Copias de las actas de las tres últimas juntas de condominio.

Si se trata de una vivienda:

Copia de los planos de construcción aprobados.

Inventario de muebles, etc.

Copias de los contratos de servicios públicos y recibos que demuestren que el vendedor está al corriente.

Una vez obtenida la documentación indicada anteriormente, el abogado debe abordar cada uno de los puntos de la siguiente lista de comprobación:

Búsqueda de títulos: Debe obtenerse una certificación de la Oficina del Registro de Títulos correspondiente sobre la situación de la propiedad, en la que conste quién es el propietario y si existen hipotecas, gravámenes o cargas que la afecten. El comprador debe insistir en que su abogado confirme los resultados de la búsqueda del Registrador investigando los expedientes pertinentes en la Oficina del Registro de Títulos.

Encuesta: Un topógrafo independiente debe verificar que la propiedad que se va a vender coincide con la que figura en el estudio topográfico presentado por el vendedor, excepto cuando la propiedad se encuentra en una subdivisión previamente inspeccionada. Se han dado casos en los que un comprador adquiere el título sobre una propiedad a cierta distancia de la que cree estar comprando debido al trabajo descuidado de un topógrafo anterior o al fraude del vendedor. La inspección debe comprobarse incluso cuando el vendedor proporciona un plano aprobado por el gobierno.

Inspección de las mejoras: Un constructor o arquitecto cualificado debe examinar cualquier mejora que se vaya a vender (casa, condominio) para confirmar que los planos presentados son correctos y que las mejoras están en buen estado.

Permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad que se va a comprar puede utilizarse para los fines que pretende el comprador. Hay muchas restricciones legales que deben tenerse en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, la Ley 305 de 1968 establece una "zona marítima" de 60 metros a lo largo de todo el litoral dominicano, medidos desde la marca de pleamar hacia el interior, lo que de hecho convierte todas las playas en propiedad pública. No se permite construir dentro de la zona marítima sin un permiso especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas existen restricciones a la construcción administradas por el Ministerio de Turismo.

Posesión: El abogado debe comprobar que el vendedor está en posesión de la propiedad. Debe asegurarse de que no existen derechos de ocupación de ningún tipo. Deben tomarse precauciones especiales con las propiedades sin vallar situadas fuera de subdivisiones conocidas. Es aconsejable vallarlas antes del cierre. Si hay inquilinos en la propiedad, debe informarse al comprador de que la legislación dominicana protege los derechos de los inquilinos y que desalojar a un inquilino recalcitrante lleva mucho tiempo y es caro.

Empleados: El vendedor debe pagar a todos los empleados que trabajen en la propiedad su indemnización legal, de lo contrario, el comprador puede ser responsable del pago más adelante.

Utilidades: El abogado o el comprador deben comprobar que el vendedor no tiene facturas pendientes de servicios públicos preguntando en las compañías distribuidoras de electricidad, agua, cable y teléfono correspondientes.

Impuestos y gastos sobre transmisiones patrimoniales
Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Los impuestos y gastos sobre la transmisión de bienes inmuebles ascienden aproximadamente a 4,4% del valor de tasación de la propiedad, que pronto se elevará a 6,4%, de la siguiente manera:

3% Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Ley # 288-04)

1,3% Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Ley # 835-45)

2% Impuesto de Registro (Ley #108-05), aplicable a las propiedades valoradas en RD$5 millones de pesos o más, que entrará en vigor en un futuro próximo tras la creación del Fondo de Indemnización establecido por la Ley.

Gastos menores como impuestos sobre cheques certificados, sellos varios y propinas en el Registro.

Los impuestos se pagan en función del valor de mercado de la propiedad determinado por las autoridades fiscales, no del precio de compra que figura en la escritura de compraventa. El valor de mercado tasado suele ser muy inferior al precio de compra.

Los compradores que deseen reducir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de utilizar una laguna legal que permite la aportación en especie de bienes a sociedades sin pagar impuestos de transferencia. Para ello, es esencial la cooperación del vendedor.

Impuestos sobre bienes inmuebles
Las propiedades a nombre de una persona física están sujetas a un impuesto anual sobre la propiedad ("IPI") de 1% del valor tasado por el gobierno que supere los RD$5.000.000 de pesos, excepto los solares o fincas sin edificar fuera de los límites de la ciudad y las propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, que la haya registrado a su nombre durante más de 15 años y no tenga ninguna otra propiedad.

Si la propiedad está en manos de una sociedad, no hay que pagar impuesto sobre bienes inmuebles. En su lugar, la corporación debe pagar un impuesto 1% sobre el activo corporativo. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, de modo que si los impuestos sobre la renta de sociedades pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos adeudados, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Herencia de bienes inmuebles por extranjeros
No existen restricciones para que los extranjeros hereden títulos de propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Los impuestos sobre sucesiones se han reducido recientemente a 3% del valor de tasación de la herencia. Si el beneficiario reside fuera de la República Dominicana, el impuesto de sucesiones está sujeto a un recargo de 50%, lo que eleva el tipo impositivo a 4,5%.

La herencia de bienes inmuebles se rige por la legislación dominicana, que prevé la "herencia forzosa": parte de la herencia debe ir a determinados herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservar el 50% de la herencia a dicho hijo a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación a la herencia de las normas dominicanas, es aconsejable que los extranjeros posean bienes inmuebles indirectamente a través de una sociedad de cartera.