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Proceso de compra

Consejos para la compra verdadero hogar ESTATE1

A diferencia de muchos otros países como México y Tailandia, no hay restricciones para los extranjeros para la compra de bienes inmuebles en la República Dominicana. La propiedad de bienes está documentado por los "certificados de propiedad", emitido por título Oficinas de Registro.

Las transacciones de bienes raíces en la República Dominicana se rigen por la Ley Nº Registro de la Propiedad 108 05-y su Reglamento, en vigor desde abril de 4, 2007.

Dado que las leyes de bienes raíces varían ligeramente de los Estados Unidos, los países europeos y canadienses, es aconsejable que el posible comprador para retener un abogado de bienes raíces (abogado) antes de firmar cualquier documento o hacer un depósito. En función de los deseos de las partes, el abogado (abogado) puede proceder con la diligencia debida en primer lugar, antes de preparar la promesa de venta, o, alternativamente, preparar la promesa de compraventa en primer lugar, el acondicionamiento de la compra a los resultados de la debida diligencia para ser hecho en un plazo determinado.

Promesa de venta: Este es un documento formal, vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la escritura de venta, ya que por lo general contiene una descripción completa y detallada de toda la transacción hasta el momento en que el precio de compra ha sido pagado en su totalidad y la propiedad está listo para ser transmitido al comprador. Una promesa bien redactado de venta debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(A) El nombre y la identidad de las partes completa. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe firmar.

(B) Descripción legal de la propiedad a ser comprada.

(C) El precio de compra y condiciones de pago.

(D) la cláusula por defecto.

(E) La fecha de entrega de la propiedad.

(F) La debida diligencia requerida o hecho.

(g) Las representaciones por parte del vendedor y remedios en caso de falsedad.

(H) Obligación de vendedores para firmar la escritura de compraventa a la recepción del pago final.

Escritura de venta ( "Contrato de Venta"): Este es también un documento formal vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Se utiliza principalmente para el propósito de transmitir la propiedad del vendedor al comprador.

En caso de una compra en efectivo, a menudo es más sencillo y más barato que ir directamente de las negociaciones de precios para la firma de un "contrato de venta", en lugar de tomar la etapa preliminar de la firma de una promesa de venta.

La determinación y el pago de una transferencia y registro Impuestos: La Escritura autenticada de venta es llevado a la Oficina de Impuestos Internos cercana donde se realiza una solicitud de tasación de la propiedad. La Oficina de Impuestos Internos comprueba si el vendedor cumple con sus obligaciones tributarias y selecciona un inspector para hacer la tasación. La determinación de la cantidad de impuestos a pagar puede tardar unos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de propiedades.

La presentación en el Registro de Título: Una vez que la propiedad ha sido evaluado y pagado los impuestos, la escritura de compraventa y el Certificado de Título del vendedor se depositarán, junto con la documentación proporcionada por Impuestos Internos, en la Oficina de Registro de Títulos de la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

Certificado de título: En la Oficina de Registro de Títulos, se registra la venta y un nuevo certificado de título se emite a nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento de la venta se registra en el Registro. El tiempo para la emisión del nuevo certificado de título puede variar desde unos pocos días hasta varios meses dependiendo de la Oficina de Registro de Título en el que se registra la venta.

Debida diligencia: Muchos abogados inexpertos línea (abogados) en la República Dominicana no realizan la debida diligencia necesaria para las transacciones de bienes raíces, limitándose en muchos casos a la obtención de una certificación sobre el estado de la propiedad de la Oficina de Registro de Títulos. Por esta razón, es importante elegir un abogado de bienes raíces con experiencia y estaremos encantados de hacer varias recomedations para usted.

Para iniciar la debida diligencia, el vendedor debe proporcionar al comprador, o el abogado de los siguientes documentos:

Copia del certificado de título a la propiedad.

Copia de la encuesta oficial al plan de la propiedad o plat. En virtud de la nueva Ley de Registro de la Propiedad, la venta de propiedades sin un plano aprobado por el gobierno ( "deslinde") no puede ser inscrito en el Registro, salvo en los siguientes casos: Ventas (1) ejecutada antes de abril de 4, 2007, que pueden grabarse durante un período de dos años a finales de abril 4, 2009 y ventas (2) de todo el edificio ejecutado después de abril de 4, 2007 (la venta de partes no están permitidos), por una sola vez.

Copia de su tarjeta de identificación ( "Cédula") o pasaporte y copia del permiso de conducir para él / ella y el de su cónyuge, si es casado.

Copia del recibo con el último pago de impuestos de propiedad (IPI) o copia del certificado de que la propiedad está exenta de impuestos a la propiedad, y la certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra el vendedor está al día con sus obligaciones tributarias.

Si el vendedor es una persona jurídica: Copia de la documentación corporativa, incluyendo estatutos, registro arriba-hasta la fecha en el Registro Mercantil y de la resolución que autoriza la venta.

Certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra la empresa está al día con sus obligaciones tributarias, especialmente impuesto sobre la renta e impuesto al activo.

Si la propiedad es parte de un condominio:

Copia del reglamento de condominio y de declaración.

Copia de los planos de construcción aprobados.

Certificación de la administración de condominios que muestra el vendedor está al día con sus cuotas de condominio.

Las copias de las actas de las tres últimas reuniones de condominio.

Si la propiedad es una casa:

Copia de los planos de construcción aprobados.

Inventario de muebles, etc.

Las copias de los contratos de servicios públicos y recibos que muestran que el vendedor está al día.

Una vez obtenida la documentación que se indica más arriba, el abogado debe tratar cada elemento de la siguiente lista:

Buscar título: Una certificación se debe obtener de la Oficina de Registro de Título apropiada en relación con el estado de la propiedad, que indica quién es el dueño y si alguna hipotecas, gravámenes o cargas afectan. El comprador debe insistir en que su abogado confirman los resultados de búsqueda del Registrador mediante la investigación de los archivos pertinentes en la Oficina de Registro de Títulos.

Encuesta: Un inspector independiente debe verificar que la propiedad a venderse coincide con la que se muestra en la encuesta presentada por el vendedor, excepto cuando la propiedad se encuentra en una subdivisión previamente inspeccionado. Se han dado casos en los que un comprador adquiere la titularidad de una propiedad a cierta distancia de la que él o ella cree que la compra debido al trabajo descuidado por un topógrafo anterior o al fraude por parte del vendedor. La encuesta debe comprobarse incluso cuando el vendedor ofrece un plat aprobado por el gobierno.

La inspección de las mejoras: Un constructor o arquitecto cualificado deben examinar todas las mejoras que se venderán (casa, condominio) para confirmar que los planes presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.

permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad se puede comprar puede ser utilizado para los fines perseguidos por el comprador. Hay muchas restricciones legales que deben tenerse en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, la Ley de 305 1968 60 establece un metro "zona marítima" a lo largo de toda la costa Dominicana, medida desde la marca de marea alta hacia el interior, que de hecho convierte todas las playas en la propiedad pública. No se permite la construcción dentro de la zona marítimo sin un permiso especial por parte del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas, hay restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.

Posesión: El abogado debe verificar que el vendedor está en posesión de la propiedad. Asimismo, debe asegurarse de que existen derechos de cualquier naturaleza no hay ocupantes ilegales. Precauciones especiales deben ser tomados con propiedades no delimitadas externas subdivisiones conocidas. Esgrima ellos antes del cierre es aconsejable. Si hay inquilinos en la propiedad, el comprador debe ser informado de que la ley dominicana es de protección de los derechos del inquilino y que desalojar a un inquilino recalcitrantes es mucho tiempo y es caro.

Empleados: El vendedor debe pagar todos los empleados que trabajan en la propiedad de su indemnización legal, si no el comprador puede encontrarse a sí mismo responsable del pago posterior.

Utilidades: El abogado o comprador debe comprobar que el vendedor no tiene ningún facturas de servicios públicos pendientes preguntando en las empresas distribuidoras de energía, agua, cable y teléfono apropiados.

Impuestos y gastos de Transmisiones Patrimoniales
Los impuestos deben ser pagados antes de la presentación de la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Impuestos y gastos relativos a la transmisión de inmuebles, son aproximadamente 4.4% del valor de tasación por el gobierno de la propiedad, para luego elevarse a 6.4%, de la siguiente manera:

3% de impuestos de transferencia (Ley # 288-04)

1.3% Documento de estampillado (Ley # 835-45)

2% registro fiscal (Ley # 108-05), aplicable a las propiedades valoradas en RD $ 5 millones de pesos o más, que entrarán en vigor en algún momento en el futuro cercano sobre la creación del Fondo de Garantía establecido por la Ley.

gastos menores tales como el impuesto sobre el cheque certificado, sellos y diversas puntas en la Secretaría.

Los impuestos se pagan en base al valor de mercado del inmueble determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra declarado en la escritura de compraventa. El valor de mercado determinado es por lo general mucho más bajo que el precio de compra.

Los compradores que deseen disminuir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de utilizar un vacío en la ley que permite la aportación no dineraria de la propiedad en corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para ello, la cooperación del vendedor es esencial.

Impuestos de propiedad
Los inmuebles en el nombre de un individuo están sujetos a un impuesto anual a la propiedad ( "IPI") de 1% del valor tasado por el gobierno en exceso de pesos RD $ 5,000,000 excepto para las porciones de la ONU-construido o granjas fuera de límites de la ciudad y las propiedades cuyo titular es 65 años de edad o más, que se ha registrado en su nombre durante más de 15 años y no tiene otra propiedad.

Si la propiedad está en manos de una corporación, ningún impuesto de propiedad se debe. En lugar de ello, la empresa debe pagar un impuesto 1% de los activos empresariales. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, por lo que si los impuestos sobre la renta corporativos pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos debido, la corporación tendrá ninguna obligación de pagar impuestos sobre sus activos .

La herencia de bienes inmuebles por extranjeros
No hay restricciones a los extranjeros que heredan título de propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. impuestos a la herencia han sido recientemente reducido a 3% del valor de tasación de la finca. Si el beneficiario resida fuera de la República Dominicana, los impuestos sobre sucesiones están sujetas a un recargo 50%, elevando la tasa de impuesto a 4.5%.

La herencia de los bienes inmuebles se rige por las leyes dominicanas que prevé la "herencia forzosa": parte de la herencia poder ir a los herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un niño debe reservar 50% de la masa a ese niño a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las normas dominicanas de la herencia a la finca, es recomendable que los extranjeros tengan bienes inmuebles indirectamente a través de un holding.

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