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Contrairement à de nombreux autres pays tels que le Mexique et la Thaïlande, il n'y a pas de restrictions à l'achat de biens immobiliers par des étrangers en République dominicaine. La propriété est attestée par des "certificats de titre" délivrés par les bureaux d'enregistrement des titres.

Les transactions immobilières en République dominicaine sont régies par la loi sur le registre de la propriété n° 108-05 et ses règlements, en vigueur depuis le 4 avril 2007.

Étant donné que les lois sur l'immobilier varient légèrement entre les États-Unis, le Canada et les pays européens, il est conseillé à l'acheteur potentiel de faire appel à un avocat spécialisé dans l'immobilier (solicitor) avant de signer tout document ou de verser un acompte. Selon les souhaits des parties, l'avocat (solicitor) peut procéder d'abord à l'audit préalable avant de préparer la promesse de vente ou, au contraire, préparer d'abord la promesse de vente en conditionnant l'achat aux résultats de l'audit préalable à effectuer dans un délai déterminé.

Promesse de vente : Il s'agit d'un document formel, qui engage les deux parties et qui est signé par elles en présence d'un notaire. D'un point de vue pratique, il est plus important que l'acte de vente, car il contient généralement une description complète et détaillée de l'ensemble de la transaction jusqu'au moment où le prix d'achat a été intégralement payé et où le bien est prêt à être transféré à l'acheteur. Une promesse de vente bien rédigée doit contenir au moins les dispositions suivantes :

(a) Nom et prénom des parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit également signer.

(b) Description légale de la propriété à acheter.

(c) Prix d'achat et conditions de paiement.

(d) Clause de défaut.

(e) Date de livraison du bien.

(f) Diligence raisonnable requise ou effectuée.

(g) Déclarations du vendeur et recours en cas de fausse déclaration.

(h) Obligation pour le vendeur de signer l'acte de vente à la réception du paiement final.

Acte de vente ("Contrato de Venta"): Il s'agit également d'un document formel liant les deux parties et signé par elles en présence d'un notaire. Il sert principalement à transmettre le bien du vendeur à l'acheteur.

Dans le cas d'un achat au comptant, il est souvent plus simple et moins coûteux de passer directement de la négociation du prix à la signature d'un "Contrato de Venta", plutôt que de franchir l'étape préliminaire de la signature d'une promesse de vente.

Détermination et paiement des droits de mutation et d'enregistrement : L'acte de vente authentifié est apporté au bureau des impôts le plus proche, où une demande d'évaluation de la propriété est faite. Le bureau des impôts vérifie si le vendeur est en règle avec ses obligations fiscales et sélectionne un inspecteur pour procéder à l'évaluation. La détermination du montant des impôts à payer peut prendre quelques jours ou quelques semaines, en fonction de la disponibilité de l'inspecteur.

Dépôt au registre des titres : Une fois le bien évalué et les taxes payées, l'acte de vente et le certificat de propriété du vendeur sont déposés, avec les documents fournis par l'administration fiscale, au bureau d'enregistrement des titres de la juridiction où se trouve le bien.

Certificat de titre : Au bureau d'enregistrement des titres, la vente est enregistrée et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. Le bien appartient à l'acheteur à partir du moment où la vente est enregistrée au bureau d'enregistrement. Le délai de délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques mois selon le bureau d'enregistrement des titres où la vente a été enregistrée.

Diligence raisonnable : En République dominicaine, de nombreux avocats inexpérimentés (solicitors) ne font pas preuve de la diligence requise dans les transactions immobilières, se limitant dans de nombreux cas à obtenir une certification de l'état de la propriété auprès du bureau d'enregistrement des titres de propriété. C'est pourquoi il est important de choisir un avocat expérimenté dans le domaine de l'immobilier. Nous serions heureux de faire plusieurs recommandations pour vous.

Pour commencer la vérification préalable, le vendeur doit fournir à l'acheteur ou à l'avocat les documents suivants :

Copie du certificat de propriété du bien.

Copie de l'arpentage officiel de la propriété ou du plan. En vertu de la nouvelle loi sur le registre des propriétés, la vente de propriétés sans plan approuvé par le gouvernement ("deslinde") ne peut être enregistrée au registre, sauf dans les cas suivants : (1) les ventes réalisées avant le 4 avril 2007, qui peuvent être enregistrées pendant une période de deux ans se terminant le 4 avril 2009, et (2) les ventes de la totalité de la propriété réalisées après le 4 avril 2007 (les ventes de parties ne sont pas autorisées), en une seule fois.

Copie de sa carte d'identité ("Cédula") ou de son passeport et copie de son permis de conduire et de celui de son conjoint, s'il est marié.

Copie de la quittance du dernier paiement de l'impôt foncier (IPI) ou copie du certificat d'exonération de l'impôt foncier, et certification de l'Internal Revenue Office attestant que le vendeur est à jour de ses obligations fiscales.

Si le vendeur est une société : Copie des documents de la société, y compris les statuts, l'inscription à jour au registre du commerce et la résolution autorisant la vente.

Attestation de l'Internal Revenue Office montrant que la société est à jour de ses obligations fiscales, en particulier de l'impôt sur le revenu et de l'impôt sur les actifs.

Si le bien fait partie d'une copropriété :

Copie du règlement de copropriété et de la déclaration.

Copie des plans de construction approuvés.

Attestation de l'administration de la copropriété montrant que le vendeur est à jour de ses cotisations.

Copie des procès-verbaux des trois dernières assemblées de copropriété.

Si le bien est une maison :

Copie des plans de construction approuvés.

Inventaire du mobilier, etc.

Copies des contrats de services publics et des reçus montrant que le vendeur est à jour.

Une fois que les documents énumérés ci-dessus ont été obtenus, l'avocat doit traiter chaque point de la liste de contrôle suivante :

Recherche de titre : Il convient d'obtenir une certification du bureau d'enregistrement des titres approprié concernant le statut du bien, indiquant qui en est le propriétaire et si des hypothèques, des privilèges ou des charges l'affectent. L'acheteur doit insister pour que son avocat confirme les résultats de la recherche effectuée par le greffier en examinant les dossiers pertinents au bureau d'enregistrement des titres.

Enquête : Un géomètre indépendant doit vérifier que le bien à vendre coïncide avec celui figurant sur le relevé présenté par le vendeur, sauf si le bien est situé dans un lotissement déjà inspecté. Il est arrivé qu'un acheteur acquière le titre de propriété d'un bien immobilier situé à une certaine distance de celui qu'il croyait acheter, en raison de la négligence d'un ancien géomètre ou d'une fraude du vendeur. L'arpentage doit être vérifié même lorsque le vendeur fournit un plan approuvé par le gouvernement.

Inspection des améliorations : Un constructeur ou un architecte qualifié doit examiner les améliorations à vendre (maison, appartement) pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état.

Permis : L'avocat doit confirmer que le bien à acheter peut être utilisé aux fins souhaitées par l'acheteur. Il existe de nombreuses restrictions légales qui doivent être prises en compte avant l'achat. Par exemple, la loi 305 de 1968 établit une "zone maritime" de 60 mètres le long de tout le littoral dominicain, mesurée à partir de la laisse de haute mer à l'intérieur des terres, ce qui a pour effet de transformer toutes les plages en propriété publique. Aucune construction n'est autorisée dans la zone maritime sans un permis spécial du pouvoir exécutif. De même, dans les zones touristiques, il existe des restrictions de construction administrées par le ministère du tourisme.

Possession : L'avocat doit vérifier que le vendeur est en possession du bien. Il convient de s'assurer qu'il n'existe aucun droit de squatters de quelque nature que ce soit. Des précautions particulières doivent être prises pour les propriétés non clôturées situées en dehors des lotissements connus. Il est conseillé de les clôturer avant la conclusion du contrat. S'il y a des locataires sur le bien, l'acheteur doit être informé que la loi dominicaine protège les droits des locataires et que l'expulsion d'un locataire récalcitrant est longue et coûteuse.

Employés : Le vendeur doit verser à tous les employés travaillant sur le bien leurs indemnités légales de licenciement, faute de quoi l'acheteur peut se retrouver responsable du paiement plus tard.

Services publics : L'avocat ou l'acheteur doit s'assurer que le vendeur n'a pas de factures de services publics en suspens en se renseignant auprès du distributeur d'électricité, de la compagnie des eaux, de la compagnie du câble et de la compagnie de téléphone.

Impôts et charges sur les transferts de propriété
Les taxes doivent être payées avant le dépôt de l'achat au bureau d'enregistrement des titres. Les taxes et les frais liés à la transmission d'un bien immobilier s'élèvent à environ 4,4% de la valeur estimée du bien par le gouvernement, qui sera bientôt portée à 6,4%, comme suit :

3% Droits de mutation (Loi # 288-04)

1.3% Taxe de timbre sur les documents (loi # 835-45)

2% Taxe d'enregistrement (loi #108-05), applicable aux propriétés évaluées à RD$5 millions de pesos ou plus, qui entrera en vigueur dans un avenir proche après la création du fonds d'indemnisation établi par la loi.

Les dépenses mineures telles que la taxe sur les chèques certifiés, les timbres divers et les pourboires au greffe.

Les impôts sont payés sur la base de la valeur marchande de la propriété telle qu'elle est déterminée par les autorités fiscales, et non sur la base du prix d'achat indiqué dans l'acte de vente. La valeur marchande estimée est généralement bien inférieure au prix d'achat.

Les acheteurs qui souhaitent réduire l'impact des droits de mutation ont la possibilité d'utiliser une lacune de la loi qui permet l'apport en nature de biens dans des sociétés sans payer de droits de mutation. Pour ce faire, la coopération du vendeur est essentielle.

Impôts fonciers
Les propriétés détenues au nom d'un particulier sont soumises à un impôt foncier annuel ("IPI") de 1% de la valeur évaluée par le gouvernement au-delà de RD$5 000 000 pesos, à l'exception des terrains non construits ou des fermes situées en dehors des limites de la ville et des propriétés dont le propriétaire est âgé de 65 ans ou plus, qui les a enregistrées à son nom depuis plus de 15 ans et qui n'a pas d'autre propriété.

Si le bien est détenu par une société, aucun impôt foncier n'est dû. Au lieu de cela, la société doit payer un impôt sur l'actif de la société (1%). Cependant, tout impôt sur le revenu payé par la société constituera un crédit pour l'impôt sur l'actif, de sorte que si l'impôt sur le revenu payé par la société est égal ou supérieur à l'impôt sur l'actif dû, la société n'aura aucune obligation de payer l'impôt sur l'actif.

Héritage de biens immobiliers par des étrangers
Il n'y a pas de restrictions pour les étrangers qui héritent d'un titre de propriété en République dominicaine. Les droits de succession ont été récemment abaissés à 3% de la valeur estimée de la succession. Si le bénéficiaire réside en dehors de la République dominicaine, les droits de succession sont soumis à une surtaxe de 50%, ce qui porte le taux d'imposition à 4,5%.

L'héritage des biens immobiliers est régi par la loi dominicaine qui prévoit des "héritiers forcés" : une partie de l'héritage doit revenir à certains héritiers en vertu de la loi. Par exemple, un étranger ayant un enfant doit réserver 50% de la succession à cet enfant malgré l'existence d'un testament ou de la loi de son pays de résidence. Pour éviter l'application des règles dominicaines d'héritage à la succession, il est conseillé aux étrangers de détenir des biens immobiliers indirectement par l'intermédiaire d'une société holding.