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Processus d'achat

CONSEILS POUR ACHETER HOME REAL ESTATE1

Contrairement à beaucoup d'autres pays comme le Mexique et la Thaïlande, il n'y a pas de restrictions pour les étrangers à acheter des biens immobiliers en République Dominicaine. La propriété des biens est documentée par des «certificats de titre" émis par Titre bureaux d'enregistrement.

Les transactions immobilières en République Dominicaine sont régies par la propriété Registre loi n ° 108-05 et ses règlements, en vigueur depuis Avril 4, 2007.

Puisque les lois de l'immobilier varient légèrement d'américains, canadiens et européens des pays, il est souhaitable que l'acheteur éventuel de conserver un avocat de l'immobilier (procureur) avant de signer tout document ou effectuer un dépôt. Selon les souhaits des parties, le procureur (avocat) peut procéder à la vérification diligente d'abord, avant de préparer la Promesse de Vente, ou encore, de préparer la Promesse de Vente en premier lieu, le conditionnement de l'achat aux résultats de la diligence voulue pour être fait dans une période déterminée.

Promesse de vente: Ce document officiel, obligatoire pour les deux parties, et signé par eux en présence d'un notaire. D'un point de vue pratique, il est plus important que l'acte de vente, car il contient généralement une description complète et détaillée de l'ensemble de la transaction jusqu'au moment où le prix d'achat a été payé en totalité et la propriété est prête à être transmis à l'acheteur. Une promesse bien rédigée de vente doit contenir au moins les dispositions suivantes:

(a) le nom complet et les détails des parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit aussi signer.

(b) la description juridique de la propriété à acheter.

(c) Le prix d'achat et les conditions de paiement.

(d) la clause de défaut.

(e) Date de la livraison du bien.

(f) de diligence requise ou fait.

(g) Représentations par le vendeur et les recours en cas de fausses déclarations.

(H) Obligation par vendeur de signer l'acte de vente lors de la réception du paiement final.

Acte de vente ( "Contrato de Venta»): Ceci est également un document officiel obligatoire pour les deux parties, et signé par eux en présence d'un notaire. Il est utilisé principalement dans le but de transmettre la propriété du vendeur à l'acheteur.

Dans le cas d'un achat en espèces, il est souvent plus simple et moins cher d'aller directement à partir de la négociation des prix à la signature d'un "Contrato de Venta", au lieu de prendre l'étape préliminaire de la signature d'une promesse de vente.

Détermination et paiement des transferts et régistre taxes: L'acte authentique de vente est prise le plus proche Internal Revenue Office où une demande est faite pour l'évaluation de la propriété. Le Bureau Internal Revenue vérifie si le vendeur est en conformité avec ses obligations fiscales et sélectionne un inspecteur pour faire l'évaluation. La détermination du montant des impôts à payer peut prendre quelques jours ou quelques semaines, en fonction de la disponibilité de l'inspecteur de propriétés.

Dépôt au greffe du titre: Une fois que la propriété a été évalué et payé des impôts, l'acte de vente et le certificat du titre du vendeur sont déposés, ainsi que la documentation fournie par l'Internal Revenue, au bureau d'enregistrement Titre de la juridiction où se trouve la propriété.

Certificat de titre: Au bureau d'enregistrement Titre, la vente est enregistrée et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. La propriété appartient à l'acheteur à partir du moment de la vente est enregistrée au greffe. Le temps pour la délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques mois selon le bureau d'enregistrement Titre où la vente a été enregistrée.

Vérifications nécessaires: De nombreux avocats inexpérimentés (les avocats) dans la République dominicaine ne remplissent pas la diligence requise sur les transactions immobilières, se limitant dans de nombreux cas à l'obtention d'une certification sur l'état de la propriété du bureau d'enregistrement Titre. Pour cette raison, il est important de choisir un avocat immobilier expérimenté et nous serions heureux de faire plusieurs recomedations pour vous.

Pour commencer la diligence raisonnable, le vendeur doit fournir à l'acheteur ou le procureur avec les documents suivants:

Copie du certificat de titre à la propriété.

Copie de l'enquête officielle sur le plan de la propriété ou de plat. En vertu de la nouvelle loi sur le registre de la propriété, la vente de propriétés sans plat approuvé par le gouvernement ( «deslinde») ne peut être enregistré au greffe, sauf dans les cas suivants: (1) Sales exécutée avant Avril 4, 2007, qui peuvent être enregistrées au cours d'une période de deux ans se terminant le Avril 4, 2009, et (2) les ventes de l'ensemble du bien exécuté après Avril 4, 2007 (ventes de portions ne sont pas autorisés), pour une seule fois.

Copie de sa carte d'identification ( "Cédula") ou un passeport et une copie du permis de conduire pour lui / elle et celle du conjoint, si elle est mariée.

Copie du récépissé indiquant le dernier paiement de la propriété d'impôt (IPI) ou une copie du certificat attestant que la propriété est exonérée de l'impôt foncier, et la certification de l'Office de l'Internal Revenue montrant le vendeur est en cours avec ses obligations fiscales.

Si le vendeur est une société: Copie de la documentation d'entreprise, y compris les règlements, l'enregistrement mis à jour au Registre du Commerce et de la résolution autorisant la vente.

Certification de l'Office de l'Internal Revenue montrant la société est en cours avec ses obligations fiscales, l'impôt sur le revenu et spécialement de l'impôt sur l'actif.

Si la propriété fait partie d'un condominium:

Copie des règlements de la copropriété et de la déclaration.

Copie des plans de construction approuvés.

Certification de l'administration de la copropriété montrant le vendeur est en cours avec ses cotisations de condo.

Des copies des procès-verbaux des trois dernières réunions de copropriété.

Si la propriété est une maison:

Copie des plans de construction approuvés.

Inventaire des meubles, etc.

Des copies des contrats de services publics et les recettes montrant que le vendeur est en cours.

Une fois que les documents énumérés ci-dessus est obtenu, le procureur doit traiter chaque élément de la liste suivante:

Recherche de titre: Une certification doit être obtenue auprès du bureau d'enregistrement Titre approprié concernant le statut de la propriété, en précisant qui est le propriétaire et si des hypothèques, privilèges ou charges affecter. L'acheteur devrait insister pour que son avocat confirmer les résultats de la recherche du Greffier en étudiant les dossiers pertinents au bureau d'enregistrement Titre.

Enquête: Un expert indépendant doit vérifier que le bien à vendre coïncide avec celle indiquée sur l'enquête présentée par le vendeur, sauf lorsque la propriété est située dans un lotissement préalablement inspecté. Les cas se sont produits dans lequel un acheteur acquiert un titre sur une propriété à une certaine distance de celui qu'il ou elle croit être l'achat en raison d'un travail négligé par un arpenteur précédent ou à la fraude par le vendeur. L'enquête doit être vérifiée même lorsque le vendeur fournit un plat approuvé par le gouvernement.

Inspection des améliorations: Un constructeur qualifié ou un architecte doit examiner les améliorations à être vendus (maison, condo) pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état.

Permis: Le procureur devrait confirmer que la propriété à acheter peut être utilisé aux fins recherchées par l'acheteur. Il y a beaucoup de restrictions légales qui devraient être prises en compte avant d'acheter. Par exemple, la loi 305 de 1968 établit un 60 mètres "zone maritime" sur tout le littoral dominicaine, mesurée à partir de la marque de la marée haute intérieure, qui a pour effet de convertir toutes les plages en propriété publique. Aucun bâtiment est autorisé dans la zone maritime sans une autorisation spéciale de la Direction exécutive. En outre, dans les zones touristiques, il y a la construction de restrictions administrés par le ministère du Tourisme.

Possession: L'avocat doit vérifier que le vendeur est en possession de la propriété. Il convient de veiller à ce que les droits existent de toute sorte de pas de squatters. Des précautions particulières doivent être prises avec des propriétés unfenced en dehors des subdivisions connues. les Escrime avant la fermeture est conseillé. S'il y a des locataires sur la propriété, l'acheteur doit être informé que la législation dominicaine est protectrice des droits du locataire et que éviction d'un locataire récalcitrant prend du temps et coûteux.

Employés: Le vendeur doit payer tous les employés travaillant sur la propriété de leur indemnité légale de, sinon l'acheteur peut se trouver responsable du paiement plus tard.

Utilitaires: L'avocat ou l'acheteur doit vérifier que le vendeur n'a pas de factures de services publics en instance en demandant aux sociétés distributeur d'électricité, eau, câble et de téléphone appropriés.

Taxes et Dépenses sur les transferts de propriété
Les impôts doivent être payés avant le dépôt de l'achat au bureau d'enregistrement Titre. Taxes et frais relatifs à la cession de biens immobiliers sont environ 4.4% de la valeur de gouvernement estimative du bien, qui sera bientôt porté à 6.4%, comme suit:

Tax% de transfert 3 (loi # 288-04)

1.3% Document de timbre fiscal (Loi # 835-45)

2% régistre fiscal (Loi # 108-05), applicable aux propriétés d'une valeur de RD $ 5 millions de pesos ou plus, qui entrera en vigueur dans un proche avenir, lors de la création du Fonds d'indemnisation établi par la loi.

dépenses mineures telles que la taxe sur le chèque certifié, timbres divers et des conseils au greffe.

Les impôts sont payés sur la base de la valeur marchande de la propriété, tel que déterminé par les autorités fiscales, et non pas sur le prix d'achat indiqué dans l'acte de vente. La valeur marchande estimée est généralement beaucoup plus faible que le prix d'achat.

Les acheteurs qui souhaitent réduire l'impact des droits de mutation ont la possibilité d'utiliser une faille dans la loi qui permet à l'apport en nature de la propriété en sociétés sans payer de taxes de transfert. Pour cela, la coopération du vendeur est essentiel.

Taxes de propriété
Propriétés détenus au nom d'un individu sont soumis à un impôt foncier annuel ( «IPI») de 1% de la valeur du gouvernement-évalué de plus de pesos RD $ 5,000,000 sauf pour les lots ou les fermes non bâti en dehors des limites et des immeubles dont le propriétaire ville est 65 ans ou plus, qui a enregistré en son nom pendant plus de 15 ans et n'a pas d'autres biens.

Si la propriété est détenue par une société, aucun impôt foncier est dû. Au lieu de cela, la société doit payer une taxe 1% sur l'actif de l'entreprise. Toutefois, aucun impôt sur le revenu payé par la société constituera un crédit pour la taxe sur les actifs, de sorte que si l'impôt sur le revenu des sociétés payés sont égaux ou plus élevés que les taxes sur les actifs dus, la société n'a aucune obligation de payer des impôts sur ses actifs .

Héritage d'immeubles par des étrangers
Il n'y a pas de restrictions sur les étrangers héritant titre de propriété en République Dominicaine. Les droits de succession ont été récemment abaissé à 3% de la valeur estimative de la succession. Si le bénéficiaire réside en dehors de la République dominicaine, les droits de succession sont soumis à un supplément 50%, portant le taux d'imposition à 4.5%.

L'héritage de biens immobiliers est régie par la loi dominicaine qui prévoit «réserve héréditaire»: une partie de l'héritage doit aller à certains héritiers par la loi. Par exemple, un étranger avec un enfant doit réserver 50% de la succession à cet enfant malgré l'existence d'un testament ou de la loi de son pays de résidence. Pour éviter l'application des règles Dominicaines de l'héritage à la succession, il est conseillé aux étrangers de détenir des biens immobiliers indirectement par l'intermédiaire d'une société holding.

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