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processo d'acquisto

Consigli per l'acquisto vera casa ESTATE1

A differenza di molti altri paesi come il Messico e la Thailandia, non ci sono restrizioni per gli stranieri per l'acquisto di beni immobili nella Repubblica Dominicana. Proprietà dei beni è documentata da "Certificati del titolo" emesse per titolo Uffici del Registro di sistema.

transazioni immobiliari nella Repubblica Dominicana sono regolate dalla proprietà del Registro di legge n 108-05 e dai relativi regolamenti, in vigore dall'aprile 4, 2007.

Poiché le leggi immobiliari variano leggermente da noi, paesi canadesi ed europee, è opportuno che il potenziale acquirente di mantenere un avvocato immobiliare (avvocato) prima di firmare qualsiasi documento o fare un deposito. A seconda delle volontà delle parti, l'avvocato (solicitor) potrà procedere con la dovuta diligenza prima, prima di preparare la promessa di vendita, o, in alternativa, preparare la promessa di vendita prima, condizionata l'acquisto ai risultati della due diligence di essere fatto in un periodo specificato.

Promessa di vendita: Questo è un documento formale, vincolante per entrambe le parti, e firmato da loro in presenza di un notaio. Da un punto di vista pratico, è più importante che l'atto di vendita, poiché generalmente contiene una descrizione completa e dettagliata di tutta l'operazione fino al momento in cui il prezzo di acquisto è stato pagato completamente e la proprietà è pronta per essere trasmesso al compratore. Una promessa ben elaborato di vendita deve contenere almeno le seguenti disposizioni:

(A) Nome completo e le generalità delle parti. Se il venditore è sposato, il coniuge deve anche firmare.

(B) descrizione legale della proprietà da acquistare.

(C) Prezzo d'acquisto e di pagamento.

(D) la clausola di default.

(E) data di consegna del bene.

(F) diligenza richiesta o fatto.

(g) Rappresentanze dal venditore e rimedi in caso di false dichiarazioni.

(H) Obbligo per venditore di firmare l'atto di vendita al ricevimento del pagamento finale.

Atto di vendita ( "Contrato de Venta"): Questo è anche un documento formale vincolante per entrambe le parti, e firmato da loro in presenza di un notaio. E 'utilizzato principalmente al fine di trasmettere la proprietà dal venditore al compratore.

In caso di acquisto in contanti, è spesso più semplice ed economico per andare direttamente da trattative sui prezzi alla firma di un "Contrato de Venta", invece di prendere la fase preliminare di firmare una promessa di vendita.

Determinazione e pagamento del trasferimento e del Registro Tasse: L'atto autentico di vendita è presa al più vicino Entrate interno in cui viene effettuata una richiesta per la valutazione della proprietà. L'Ufficio delle Entrate verifica se il venditore è in conformità con i suoi obblighi fiscali e sceglie un ispettore per fare la valutazione. La determinazione della quantità di tasse da pagare può richiedere alcuni giorni o settimane, a seconda della disponibilità della finestra di ispezione Proprietà.

Il deposito presso la cancelleria del titolo: Una volta che la proprietà è stata valutata e le imposte pagate, l'atto di vendita e il Certificato di proprietario del venditore vengono depositati, insieme con la documentazione fornita dal Internal Revenue, presso l'Ufficio del Registro Titolo per la giurisdizione in cui si trova l'immobile.

Certificato di proprietario: Al Titolo Ufficio del Registro, la vendita viene registrata e un nuovo Certificato di proprietario viene rilasciato in nome del compratore. La proprietà appartiene al compratore dal momento in cui la vendita è registrato presso la cancelleria. Il tempo per il rilascio del nuovo certificato di titolo può variare da pochi giorni a qualche mese a seconda del titolo Ufficio del Registro in cui è stata registrata la vendita.

Diligenza dovuta: Molti avvocati inesperti (avvocati) nella Repubblica Dominicana non eseguono la diligenza richiesta sulle transazioni immobiliari, limitandosi in molti casi ad ottenere una certificazione sullo stato della proprietà dal titolo Ufficio del Registro. Per questo motivo, è importante scegliere un avvocato immobiliare esperto e ci sarebbe felice di fare parecchi recomedations per voi.

Per avviare la due diligence, il venditore deve fornire l'acquirente o l'avvocato con i seguenti documenti:

Copia del certificato di titolo alla proprietà.

Copia del sondaggio ufficiale al piano di proprietà o plat. Sotto la nuova proprietà Legge del Registro di sistema, la vendita di proprietà senza un plat approvata dal governo ( "deslinde") non può essere registrato presso la cancelleria, tranne che nei casi seguenti: (1) Vendite eseguito prima di aprile 4, 2007, che può essere registrato nel corso di un periodo di due anni conclusosi aprile 4, 2009, e (2) le vendite di tutta la struttura eseguito dopo l'aprile 4, 2007 (vendita di porzioni non sono ammessi), per una sola volta.

Copia della sua carta d'identità ( "Cédula") o del passaporto e la copia di patente di guida per lui / lei e che del coniuge, se coniugato.

Copia della ricevuta con il pagamento delle imposte ultima proprietà (IPI) o copia del certificato attestante che la proprietà è esente da tassa di proprietà, e la certificazione dalla Entrate interno che mostra il venditore è in corso con i suoi obblighi fiscali.

Se il venditore è una società: Copia della documentazione aziendale, tra cui statuto, up-to-data di registrazione presso il Registro Mercantile e la risoluzione che autorizza la vendita.

La certificazione da parte dell'Agenzia delle Entrate interno mostra la società è in corso con gli obblighi fiscali, specialmente sul reddito e imposta sul patrimonio.

Se la struttura è parte di un condominio:

Copia dei regolamenti condominiali e dichiarazione.

Copia dei piani di costruzione approvati.

La certificazione da parte dell'amministrazione condominiale mostrando il venditore è in corso con le sue quote condominiali.

Le copie dei verbali delle ultime tre assemblee condominiali.

Se la proprietà è una casa:

Copia dei piani di costruzione approvati.

Inventario dei mobili, ecc

Le copie dei contratti di servizi di pubblica utilità e le ricevute che dimostrano che il venditore è in corso.

Una volta che la documentazione di cui sopra viene ottenuto, l'avvocato dovrebbe affrontare ogni voce del seguente elenco di controllo:

Titolo ricerca: Una certificazione dovrebbe essere ottenuto dal appropriata Titolo Ufficio del Registro per quanto riguarda lo stato della proprietà, affermando che il proprietario è e se eventuali ipoteche, pegni o gravami incidono su di esso. L'acquirente dovrebbe insistere che il suo avvocato confermare i risultati della ricerca del cancelliere studiando i file pertinenti al titolo Ufficio del Registro.

Indagine: Un perito indipendente deve verificare che la proprietà di essere venduto coincide con quello riportato sul sondaggio presentato da parte del venditore, tranne quando la proprietà si trova in una suddivisione precedentemente ispezionati. I casi si sono verificati in cui un acquirente acquisisce titolo su una proprietà certa distanza da quello che lui o lei crede di essere l'acquisto a causa di lavori negligente da un geometra precedente o di frode da parte del venditore. L'indagine dovrebbe essere controllato, anche quando il venditore fornisce una piattaforma approvata dal governo.

Controllo dei miglioramenti: Un costruttore o architetto qualificato dovrebbe esaminare eventuali miglioramenti da vendere (casa, condominio) per confermare che i piani presentati siano corrette e che i miglioramenti sono in buone condizioni.

permessi: L'avvocato dovrebbe confermare che la proprietà di essere acquistato può essere utilizzato per le finalità perseguite da parte dell'acquirente. Ci sono molte restrizioni legali che dovrebbero essere presi in considerazione prima di acquistare. Ad esempio, la legge 305 di 1968 stabilisce una 60 metri "zona marittima" lungo tutta la costa dominicana, misurata dal marchio marea alta verso l'interno, che in effetti converte tutte le spiagge in proprietà pubblica. Nessun edificio è consentito all'interno della zona marittima senza un permesso speciale da parte del ramo esecutivo. Inoltre, nelle zone turistiche, ci sono la costruzione di restrizioni amministrati dal Ministero del Turismo.

Possesso: L'avvocato deve controllare che il venditore sia in possesso della proprietà. Occorre garantire che esistono diritti di qualsiasi tipo non abusivi. Speciali precauzioni devono essere prese con le proprietà non recintate fuori suddivisioni conosciute. li scherma prima della chiusura è consigliabile. Se ci sono gli inquilini sulla proprietà, l'acquirente deve essere informato che la legge dominicana è protettivo dei diritti di un inquilino e che sfrattando l'inquilino recalcitrante richiede tempo e costosa.

Dipendenti: Il venditore deve pagare tutti i dipendenti che lavorano sulla proprietà loro separazione legale, altrimenti l'acquirente può trovarsi tenuta al pagamento in seguito.

Utilities: L'avvocato o il compratore dovrebbe controllare che il venditore non ha bollette in sospeso su richiesta alla appropriati imprese di distribuzione di potenza, acqua, via cavo e telefono.

Tasse e spese sui trasferimenti immobiliari
Le tasse devono essere pagate prima del deposito l'acquisto presso l'Ufficio del Registro titolo. Tasse e spese per il trasporto di beni immobili sono circa 4.4% del valore governo-stimato della proprietà, che sarà presto elevato a 6.4%, come segue:

3% di trasferimento fiscale (Legge # 288-04)

1.3% Documento bollo fiscale (Legge # 835-45)

2% contabili (Legge # 108-05), applicabile per immobili per un valore di RD $ 5 milioni di pesos o più, che entreranno in vigore in un prossimo futuro al momento della creazione del Fondo Indennità stabilita dalla legge.

spese minori come imposta sul assegno certificato, timbri vari e suggerimenti in cancelleria.

Le tasse sono pagate in base al valore di mercato della proprietà, come determinato dal fisco, non sul prezzo di acquisto indicato nel contratto di compravendita. Il valore di mercato valutato è di solito molto inferiore al prezzo di acquisto.

Gli acquirenti che desiderano ridurre l'impatto delle imposte di trasferimento hanno la possibilità di utilizzare una scappatoia nella legge che consente al conferimento in natura dei beni in corporazioni senza pagare le tasse di trasferimento. Per questo, la cooperazione da parte del venditore è essenziale.

Tasse di proprietà
Immobili detenuti in nome di un individuo sono soggetti ad una tassa annuale di proprietà ( "IPI") del 1% del valore governo stimato in eccesso di pesos RD $ 5,000,000 tranne che per i lotti non-costruito o aziende al di fuori dei limiti e delle proprietà il cui proprietario di City è 65 anni o più, che ha registrato nel suo nome per più di 15 anni e non ha altra proprietà.

Se la proprietà è detenuta da una società, nessuna tassa di proprietà è dovuta. Invece, la società deve pagare una tassa 1% sul patrimonio aziendale. Tuttavia, qualsiasi imposta sul reddito pagata dalla società costituirà un buono per l'imposta sul patrimonio, in modo che se le imposte sul reddito pagate sono uguali o superiori alle imposte su attività dovute, la società non avrà alcun obbligo di pagare le tasse sul suo patrimonio .

Eredità di beni immobili da parte di stranieri
Non ci sono restrizioni per gli stranieri che ereditano titolo di beni immobili nella Repubblica Dominicana. tasse di successione sono stati recentemente abbassato a 3% del valore stimato della tenuta. Se il beneficiario risiede al di fuori della Repubblica Dominicana, le tasse di successione sono soggetti ad un supplemento% 50, l'aumento del tasso d'imposta per 4.5%.

L'eredità di beni immobili è regolata dalla legge dominicana che prevede "all'eredità forzata": parte dell'eredità deve andare ad alcuni eredi per legge. Per esempio, uno straniero con un bambino deve riservare 50% del patrimonio di quel bambino, nonostante l'esistenza di una volontà o della legge del suo paese di residenza. Al fine di evitare l'applicazione delle norme domenicani di eredità alla tenuta, è consigliabile per gli stranieri a tenere immobiliare indirettamente attraverso una holding.

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